Fitch enfoca positivamente las perspectivas del sector construcción de la Republica Dominicana en el corto y mediano plazo.
En un informe dado a conocer recientemente bajo la autoría de José Luis Rivas, Director Asociado de Fitch, “Sector Construcción en la Republica Dominicana, Retos y Oportunidades”, plantea este que la Inversión y las Políticas Públicas Dinamizarán el Sector Construcción en la República Dominicana.
El desempeño del sector de la construcción en la República Dominicana (en el corto y mediano plazo) dependerá de la capacidad de inversión del Estado Dominicano en obras de infraestructura y en la implementación de políticas públicas que incentiven la inversión privada en el sector, de acuerdo a este reporte especial de Fitch Ratings.
Durante los últimos 10 años, el desempeño del sector de la construcción en la República Dominicana se ha perfilado como uno de los más sensibles a los ciclos económicos, con una alta volatilidad y PIB inferior al de la economía en general.
“En el corto plazo, la ejecución de diversos proyectos de infraestructura por parte del sector público contribuirá a dinamizar el sector”, señaló José Luis Rivas, Director Asociado del Grupo de Corporativos de Fitch para América Latina.
“La implementación de la Ley para el Desarrollo del Mercado Hipotecario y el Fideicomiso se espera que contribuya a dinamizar el sector en el mediano y largo plazo, y a mitigar el elevado déficit habitacional que enfrenta el país”, señaló Jorge Yanes, Director del Grupo de Corporativos de Fitch para América Latina.
Sector Construcción Sensible a Ciclos Económicos
En su análisis Fictch plantea que durante los últimos 10 años, el sector de la construcción en la República Dominicana se ha perfilado como uno de los más sensibles ante cambios en el ciclo general de la economía, al registrar un desempeño más que proporcional a la volatilidad del ciclo económico. Al observar el promedio y la desviación estándar de las variaciones trimestrales del PIB de la construcción (2,6% y 14,3%, respectivamente) en relación al PIB de la economía en general (5,3% y 4,0%, respectivamente) para el período 2003-2013, se evidencia el menor desempeño y la elevada volatilidad del sector de la construcción respecto a la economía en general.
Aunque el Estado dominicano enfrenta importantes retos en materia fiscal, Fitch estima que el desempeño de los sectores de construcción y materiales de construcción estará determinado por los proyectos adelantados por el sector público en el corto plazo. En el mediano y largo plazo, la implementación de diversas iniciativas -destinadas a promover la expansión del mercado hipotecario y la construcción de viviendas de bajo costo en el país- podrían servir como catalizador para un mayor desarrollo del sector.
Tendencias de la Construcción de Viviendas
El segmento de construcción de viviendas representa uno de los principales impulsores dentro del sector construcción. En el caso de República Dominicana, este segmento está claramente dividido entre el mercado de viviendas turísticas, destinadas a familias dominicanas de altos ingresos e inversionistas internacionales, y el de viviendas residenciales, las cuales cubren toda la gama de estratos económicos y están dirigidas al consumidor local.
El mercado de viviendas turísticas ha estado impactado por la crisis inmobiliaria y financiera global que se inició en 2008 y que aún no ha sido completamente superada. El flujo de inversión extranjera directa en el sector inmobiliario se ha reducido desde sus máximos niveles de USD900 millones alcanzados en 2007 hasta USD203 millones registrados en 2012 (USD216 millones a septiembre de 2013).
Por su parte, el flujo de inversiones al sector turístico ha tenido un comportamiento similar, con una reducción de 70% entre 2007 y 2012. La reducción drástica de flujos internacionales impactó las operaciones de los grandes proyectos inmobiliarios presentes en el país, lo cual ha afectado la confianza del inversionista en el sector.
Los principales factores, que afectan el desarrollo del segmento de viviendas residenciales, han sido: la desaceleración económica, la volatilidad de las tasas de interés y las restricciones en el acceso al crédito hipotecario. A pesar de un déficit habitacional estimado de un millón de viviendas, concentradas en el segmento de población de ingresos medios o bajos, la oferta ha tenido un comportamiento estable o decreciente en los últimos años.
“Nueva Ley Representa una Oportunidad para el Sector”
En opinión de Fitch, la implementación de la Ley 189-11 sobre Desarrollo del Mercado Hipotecario y el Fideicomiso abre una ventana de oportunidades al sector privado de la Construcción. La ley fue sancionada en 2011 y a la fecha se han aprobado los reglamentos Requeridos para su total operación.
“Se espera que la figura de fideicomiso promueva un mayor desarrollo del sector construcción de viviendas. En el corto plazo, los proyectos de vivienda para estratos medios y bajos que se amparen bajo el mecanismo de fideicomiso tendrán exenciones fiscales, que reducirían los costos de construcción y, por ende, los precios finales de las viviendas. Asimismo, los compradores potenciales podrán contar con un bono provisto por el Gobierno, el cual contribuiría al pago inicial para acceder a la vivienda; lo que favorecería la demanda en estos segmentos de mercado. ”
En el mediano y largo plazo, se espera que los fideicomisos creados para la ejecución de Proyectos de construcción de viviendas emitan títulos valores, los cuales estarán respaldados por los flujos futuros por la venta de los inmuebles. Estos títulos, a su vez, contribuirían a profundizar el mercado de capitales local, al ampliar las alternativas de inversión de las administradoras de fondos de pensiones (AFPs), los principales inversionistas institucionales presentes en el país.
A diciembre de 2013, las AFPs manejaban recursos de los fondos de pensiones por DOP 248.542 millones. El portafolio de inversiones estaba compuesto: 47,8% por títulos del Banco Central, 28,9% por certificados de depósito de entidades de intermediación financiera, 16,1% por bonos del Ministerio de Hacienda y 7,2% por bonos de empresas financieras y no financieras, lo cual denota la poca profundidad del mercado de valores.
La posibilidad de que las AFPs canalicen los recursos de los fondos de pensiones hacia el Sector construcción reduciría el costo de financiamiento de las empresas participantes y Proveería de liquidez al sistema. Debido a que la ley establece que sólo el 20% de los fondos pueden ser invertidos en títulos hipotecarios, se estima que unas 35.000 viviendas podrían construirse con el apoyo financiero de estos recursos.
Sin dudas que la gran expectativa de la Ley de Desarrollo Hipotecario ha sembrado de muchas iniciativas la estructura de Fiduciarias que ya alcanza unas 14 en todo el país, tanto bancarias como privadas, las cuales están recibiendo y evaluando innumerables proyectos de inversión en el área inmobiliaria en todos los segmentos.
Esta realidad nos lleva a una perspectiva de dinamización del sector en grado esperanzador, tanto el Estado como el sector privado, solos o unidos tienen en sus manos, sin temor a fallar un instrumento que ya aporta sus frutos, por el lado del estado el primer Fideicomiso estatal de la Re Vial y por el lado privado ya unas 4000 viviendas en construcción y terminadas bajo este esquema.
El esquema para el Estado es altamente promisorio , esto en vista de que continuando la estructuración de Fideicomisos Públicos, los cuales pueden ser en todos los sectores, ya sea, para la construcción de Red viales, Escuelas, Hospitales, Centros de Atención en Salud, etc., todas las áreas de Inversión Publica con derivación social, hacen un Estado en este momento con cada vez menos recursos para inversión social el poder tomar un instrumento que libera al mismo de buscar dentro de un presupuesto estrecho recursos para la Inversión Social.
Lo que hace más urgente que ante esta realidad de desarrollo vía la La ley de Fideicomiso, unamos esfuerzos por consolidar nuestra estructura Fiscal vía el inicio de las discusiones del pacto Fiscal.
